「親から相続した実家が借地権付きだった」「地代を払い続けるのが負担で売りたいけれど、どうすればいいかわからない」
そんなお悩みはありませんか？
借地権付きの不動産は、権利関係が複雑で売却が難しいのが現実です。地主の承諾が得られなかったり、買い手がなかなか見つからなかったりと、多くの所有者様が頭を抱えています。
しかし、諦めるのはまだ早いです。この記事では、借地権売却の専門家である「訳アリ物件買取センター」の視点から、売却が難しい理由から具体的な解決策までを徹底解説します。
そもそも借地権とは？複雑な権利をわかりやすく解説
借地権の売却について考える前に、まずは「借地権とは何か」を正しく理解しておくことが重要です。
土地と建物の所有者が違う「借地権」の基本
借地権とは、「建物を所有する目的で、地主から土地を借りる権利」のことです。
一般的な不動産（所有権）は土地と建物の両方を所有しますが、借地権付き物件の場合、建物は自分のもの、土地は地主のものという状態になります。この「土地と建物の所有者が分離している」という点が、あらゆる複雑さの根源となっています。
土地を借りている対価として、所有者は地主に毎月「地代」を支払う義務があります。
契約時期で変わる！旧法と新法の決定的な違い
借地権は、契約が結ばれた時期によって適用される法律が異なり、権利の内容も大きく変わります。その境目となるのが1992年（平成4年）8月1日です。
- 旧法借地権（1992年7月31日以前の契約）：借主（借り手）の権利が非常に強く保護されています。地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要ですが、そのハードルは極めて高く、一度貸すと半永久的に契約が更新されるのが特徴です。
- 新法借地権（1992年8月1日以降の契約）：地主が土地を貸しやすくするために制定されました。更新がある「普通借地権」と、契約期間満了で必ず土地を更地にして返還する「定期借地権」が創設されたのが大きな違いです。
ご自身の物件がどちらに該当するかで、売却の条件も変わってくるため、契約書を確認することが大切です。
| 特徴 | 旧法借地権 | 新法 普通借地権 | 新法 定期借地権 |
|---|---|---|---|
| 契約の更新 | 原則可能（半永久的） | 原則可能 | 不可 |
| 地主の更新拒絶 | 正当事由がなければ不可（ハードル高） | 正当事由がなければ不可 | 期間満了で確定的に終了 |
| 期間満了時の義務 | 建物買取請求権の行使が可能 | 建物買取請求権の行使が可能 | 原則、建物を解体し更地で返還 |
なぜ？借地権付き不動産の売却が難しい5つの理由
借地権付き不動産の売却は、一般的な不動産と比べて多くのハードルが存在します。ここでは、その代表的な5つの理由を解説します。
【最大の壁】地主の承諾が必要
借地権を第三者に売却（譲渡）するには、必ず地主の承諾が必要です。無断で売却すると重大な契約違反となり、契約を解除されるリスクもあります。
さらに、承諾を得る見返りとして「譲渡承諾料（名義書換料）」を支払うのが一般的で、その相場は借地権価格の10%程度と言われています。この承諾と費用の問題が、売却における最初の大きな壁となります。
買い手が見つかりにくい市場の現実
一般の住宅購入者は、借地権の複雑さを敬遠する傾向にあります。
- 毎月の地代支払いが続く
- 地主との関係性が不安
- 将来の建て替えやリフォームに制限がある
こうしたデメリットから、多くの人がよりシンプルな所有権物件を選ぶため、買い手の層が非常に限られてしまうのです。
金融機関が住宅ローンに消極的
買い手が見つかりにくいもう一つの大きな理由が、住宅ローンの審査が通りにくいことです。金融機関は、土地を担保に取れない借地権付き物件への融資に非常に消極的です。これにより、購入希望者は現金一括で購入できる人に限定され、売却の難易度がさらに上がります。
地代や更新料など、所有し続けるデメリット
売却が難しい一方で、所有し続けることにもデメリットが伴います。建物のローンを完済しても地代の支払いは永続的に発生し、契約更新時には「更新料」というまとまった出費が必要になることも。空き家になっている場合、これらの支払いは完全な持ち出しとなり、経済的な負担が重くのしかかります。
一般の不動産会社では対応が困難
多くの不動産仲介会社は、借地権取引に必要な専門知識や地主との交渉ノウハウを持っていません。手間がかかる割に成約率が低いため、積極的に扱ってくれなかったり、そもそも取り扱いを断られたりするケースも少なくありません。
借地権売却の悩みを解決する最善策は「専門買取業者」への依頼
数々の困難が伴う借地権の売却ですが、有効な解決策があります。それが、借地権を専門に扱う買取業者に直接売却するという方法です。
仲介ではなく「直接買取」のメリットとは？
専門買取業者は、買い手を探す「仲介」ではなく、業者自身が「買主」となります。これにより、以下のようなメリットが生まれます。
- 確実性：買い手を探す必要がなく、売れ残る心配がありません。
- 現状のまま売却：建物が古かったり、荷物が残っていたりしても、そのままの状態で買い取ってもらえます。解体費用や片付けの手間がかかりません。
- 仲介手数料が不要：直接取引なので、高額になりがちな仲介手数料が発生しません。
スピード現金化で地代の負担から解放される
自己資金で直接買い取るため、現金化までのスピードが圧倒的に速いのが特徴です。業者によっては最短1週間程度で決済が完了することもあり、地代の支払いや固定資産税といった継続的な負担からすぐに解放されます。
地主との面倒な交渉をすべて任せられる
専門買取業者は、借地権取引のプロフェッショナルです。売却における最大の難関である地主との承諾交渉や、複雑な法的手続きをすべて代行してくれます。これにより、所有者は精神的なストレスを感じることなく、スムーズに売却を進めることができます。
【編集部おすすめ】訳アリ物件買取センターが選ばれる理由
数ある専門業者の中でも、特におすすめしたいのが「訳アリ物件買取センター」です。LIXIL不動産ショップの加盟店が運営しており、その名の通り、最も解決が難しい「訳アリ物件」の扱いに特化しています。
訳アリ物件買取センターの強み
- ✅ 他社で断られた案件も積極的に買取
- ✅ 地主とのトラブル解決能力が高い
- ✅ 最短7日で現金化できるスピード対応
- ✅ 仲介手数料・査定料など完全無料
- ✅ 現状のまま（古い家、残置物あり）でOK
他社で断られた案件も歓迎する対応力
「訳アリ物件買取センター」の最大の強みは、「他社に断られた物件でも問題なし」という姿勢です。再建築不可や建物が未登記といった、一般の不動産会社が匙を投げるような複雑な案件を解決してきた豊富な実績があります。
地主とのトラブル解決能力
地主との関係がこじれて交渉が難しい場合でも、専門知識と経験を活かして粘り強く対応します。過去には、最終手段である裁判手続き（借地非訟）を用いて、売却を成功させた事例もあり、そのトラブル解決能力の高さがうかがえます。
最短7日で現金化！圧倒的なスピード
直接買取により、最短7日間での現金化という驚異的なスピードを実現しています。相続税の納税期限が迫っている、一刻も早く地代の負担から解放されたい、といった切迫したニーズにも応えることができます。
借地権の売却相談から現金化までの流れ
「訳アリ物件買取センター」では、相談から現金化までが非常にシンプルで分かりやすくなっています。
- 無料相談：電話やウェブサイトから気軽に相談。査定や訪問もすべて無料です。
- 現地調査・査定：専門スタッフが物件を調査し、買取価格を提示します。
- 売買契約：提示された金額に納得できれば契約へ。もちろん、この段階で断っても費用は一切かかりません。
- 代金支払い：契約後、迅速に代金が支払われます。
相談したからといって、無理に売却を勧められることはありません。まずはご自身の物件の価値を知るという意味でも、一度無料査定を依頼してみてはいかがでしょうか。
まとめ：借地権の売却は、悩む前に専門家へ相談を
この記事では、借地権付き不動産の売却がなぜ難しいのか、そしてその最適な解決策について解説しました。
借地権の売却は、法的な知識や地主との交渉など、個人で対応するにはあまりにもハードルが高いのが実情です。売れないまま時間だけが過ぎていくと、地代や税金の負担は増え続け、精神的なストレスも大きくなっていきます。
もしあなたが借地権の処分でお悩みなら、一人で抱え込まず、まずは専門の買取業者に相談することが、問題解決への一番の近道です。
この記事のポイント
- 借地権の売却は地主の承諾が必須で、個人での売却は非常に困難。
- 買い手が見つかりにくく、住宅ローンも降りにくいため、市場での売却は長期化しやすい。
- 最も確実で早い解決策は、専門の買取業者への直接売却。
- 専門業者なら、地主との交渉や面倒な手続きをすべて任せられ、最短1週間程度で現金化が可能。
- 特に「訳アリ物件買取センター」は、他社で断られた難しい案件にも対応できる、信頼のおける専門家です。
長年の悩みの種である借地権をスムーズに手放し、経済的・精神的な自由を手に入れるために、ぜひ最初の一歩を踏み出してみてください。
