【榊淳司のマンション資産価値レポート39】オープンレジデンシア板橋パークフロント、ソライエ成増の資産価値は？

みなさん、こんにちは。榊淳司です。

「東京都板橋区」というと、
どういうイメージが浮かびますか？
まず、「池袋の向こう」というイメージを
お持ちになる方が多いでしょうね。
どちらかというと「不動産が高い」という
イメージはありません。
都心からあふれ出た人口を吸収するには
もってこいのエリアではないでしょうか。

実際、板橋区で販売されているマンションは、
物件にもよりますが西隣の豊島区と比べても
高くありません。
北区と同レベルでしょうか。
エリアによっては少し高いくらいでしょうか。
つまり「近い割には高くない」エリアなのです。

そういった意味で、
コストパフォーマンスの高いエリア。
合理的な方がマンションを買うには、狙い目。
ただし、やはり当たり外れはあります。

板橋区におけるマンション供給の特徴は、
2つの路線に分かれているところ。
ひとつは北寄りの都営三田線の沿線。
志村や高島平エリアです。
もうひとつは南寄りの東武東上線と
東京メトロ有楽町線の沿線。

三田線沿線は、もともと
「マンションを売りにくい」ということで
デベロッパーたちが敬遠しがちなエリアでした。
しかし、この沿線には
製薬会社の工場などが多いので、
比較的大きな規模の新築マンションが
供給されます。

今回のレポートでも取り上げている
ソライエ成増や
オーベル板橋本町などです。
現状ははっきり申し上げると供給過剰。
都心のバブルが波及しそうで
波及できないエリアです。

東上線と有楽町沿線は、
それに比べてやや人気があります。
住宅地として評価される「ときわ台」や、
活気ある商店街が魅力の「大山」などです。

しかし、全体的に見れば「買っていい」と
「買ってはいけない」が
バラバラに散らばっています。
物件ごとに資産価値を精査しながら
選択すべきです。

そういったマンションの資産価値は
広告を見たりモデルルームで
話を聞くだけでなく、
客観的な視点を交えて冷静に判断すべきです。

マンションの資産価値は、
ほぼ立地で決まります。
今、キレイな広告を見せられ、
モデルルームで担当者のトークを聞き、
「これは気に入った」と思ったとしても・・・

10年後、そのマンションを売却する時には、
キレイに印刷された広告や、
上手にメリットだけを説明してくれる
営業マンはいません。
その物件の持つ資産性だけが頼りです。

だから、マンションを購入する時には
何よりも資産性を重視しなければならないのです。
ところが、モデルルームの担当者は、
多くの場合この肝心な資産性について
真実を語ってくれません。

「・・・だから、資産性は高いですよ」
という、実に曖昧なトークが多いですね。
「・・・だから」の「・・・」の部分は、
立地の優位性でなければなりません。

では、立地の資産価値をどうやって見分けるのか？
これは、はっきりいって慣れと経験です。
あるいは、嗅覚のようなものもあります。
昨日今日にマンションを探し始めた人には無理。

このレポートは、そういった一般の方々に
マンション市場を見つめて約30年以上の
榊淳司の「視点」を提供するものです。

取り立てて新しい情報が
盛り込まれているわけではありません。
公開されている情報を基に、
榊淳司の視点で資産価値を判断し、
「買ってもいい」「買ってはいけない」という
明解な価値判断を示すものです。

現在の「板橋区」エリアの
マンション市場は玉石混淆です。
どちらかというと石ころの中に
玉が転がっている感じ。
そんな「玉」を見つけ出すために、
ぜひこのレポートをご活用いただければと
思います。